Hintergrund

Indexklauseln sind in der Praxis weit verbreitete Vertragsklauseln, die insbesondere in langfristigen Gewerberaummietverträgen zum Einsatz kommen. Ihr Grundgedanke ist einfach: Die Miete wird automatisch an die Entwicklung eines Preisindex – meist den Verbraucherpreisindex – gekoppelt. Steigen die Preise, erhöht sich die Miete entsprechend; sinken die Preise, verringert sie sich. Auf diese Weise soll der Vermieter vor Geldentwertung geschützt und der ursprüngliche Wert der Mietzahlung über die lange Vertragslaufzeit hinweg erhalten bleiben. Für beide Parteien bietet dies Planungssicherheit, da regelmäßige Neuverhandlungen über Mieterhöhungen entfallen. In Zeiten steigender Inflation sind solche Klauseln für Vermieter besonders attraktiv, während Mieter das Risiko steigender Kosten tragen.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) eine bedeutsame Grundsatzentscheidung zur Gewerberaummiete und zur Gestaltung langfristiger Miet- und Pachtverträge getroffen. Im Zentrum stehen Indexklauseln, die die Miete an die Entwicklung der Verbraucherpreise koppeln. Bislang wurden solche Klauseln vorrangig am Preisklauselgesetz gemessen. Der BGH stellt nun klar: Das genügt nicht. Formularmäßige Indexklauseln müssen zusätzlich der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 307ff. BGB standhalten, also der Prüfung, ob eine vorformulierte Vertragsklausel den Vertragspartner unangemessen benachteiligt. Hält die Klausel dieser Kontrolle nicht stand, ist sie von Anfang an unwirksam. Der BGH klärt mit diesem Urteil eine seit Jahren umstrittene Rechtsfrage höchstrichterlich (BGH XII ZR 51/25).

Entscheidung

Der BGH bestimmt: Eine formularmäßige Indexklausel in einem langfristigen Gewerberaummietvertrag ist doppelt zu prüfen. Sie muss zunächst den Vorgaben des Preisklauselgesetzes entsprechen und ferner der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten. Diese Entscheidung hat damit erhebliche praktische Bedeutung, da die beiden Prüfungsregime unterschiedliche Rechtsfolgen nach sich ziehen. Ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz führt gemäß § 8 PrKG grundsätzlich erst mit rechtskräftiger gerichtlicher Feststellung zu einer Unwirksamkeit für die Zukunft; bis dahin bleibt die Klausel unberührt. Scheitert eine formularmäßige Indexklausel dagegen an der AGB-Kontrolle, ist sie gemäß §§ 307 Abs. 1 i.V.m. § 306 BGB von Anfang an unwirksam (BGH XII ZR 51/25)(BGH XII ZR 51/25).

Das führt in der Praxis dazu, dass auf Grundlage einer unwirksamen AGB-Indexklausel gezahlte Mieterhöhungen zurückgefordert werden können und Vermieter sich nicht mehr auf den geltenden Zeitraum nach § 8 PrKG berufen können(BGH XII ZR 51/25). Der Entscheidung lag die Prüfung eines Gewerberaummietvertrags zugrunde, dessen Wertsicherungsklausel für die Indexentwicklung nicht auf den Mietbeginn, sondern auf den Verbraucherpreisindex vor dem Mietbeginn abstellte. Dass eine vor Mietbeginn liegende Inflation wirtschaftlich der Mieterin zugerechnet wird, wertete der BGH als unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB und erklärte die Klausel für rückwirkend unwirksam(BGH XII ZR 51/25).

Empfehlung für die Praxis

Bestandsverträge sollten zeitnah auf Referenzmonat, Anpassungsmechanismen, Symmetrie von Erhöhung und Senkung sowie Transparenz der Berechnung überprüft werden. Liegt der Basiszeitpunkt vor Vertragsbeginn oder ist der Anpassungsmechanismus widersprüchlich ausgestaltet, besteht ein erhebliches Unwirksamkeitsrisiko. Von Bedeutung ist zudem die Verwenderstellung, da sich nur der Vertragspartner des Klauselverwenders auf die Unwirksamkeit berufen kann. Mieter und Pächter sollten vergangene Erhöhungen rechtlich prüfen lassen und etwaige Rückforderungsansprüche verjährungsfest sichern. Vermieter und Verpächter sollten die wirtschaftlichen Risiken quantifizieren und gegebenenfalls Rückstellungen bilden.

Besondere Bedeutung für die öffentliche Hand: Handlungspflicht aus dem Haushaltsrecht

Der öffentlichen Hand kommt in diesem Zusammenhang besondere Bedeutung zu. Aus den haushaltsrechtlichen Grundsätzen (§ 7 Abs. 1 BHO, § 6 Abs. 1 HGrG sowie entsprechende landes- und kommunalrechtliche Vorschriften) folgt für öffentliche Stellen mitunter eine aktive Handlungspflicht bei der Verwaltung ihrer Miet- und Pachtverhältnisse. Diese Grundsätze sind verfassungsrechtlich verankert und erfassen jegliches öffentliche Verwaltungshandeln, das die Einnahmen und Ausgaben des Haushalts beeinflusst. Für alle finanzwirksamen Maßnahmen sind angemessene Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen unter Berücksichtigung der Risikoverteilung durchzuführen (§ 7 Abs. 2 BHO).

Als Vermieterin oder Verpächterin öffentlicher Liegenschaften drohen der öffentlichen Hand Einnahmeausfälle durch Rückforderungsansprüche der Mieter- und Pächterseite, da auf Basis unwirksamer Indexklauseln gezahlte Mieterhöhungen gemäß §§ 812 ff. BGB zurückzuzahlen sind(BGH XII ZR 51/25). Die haushaltsrechtliche Bindung verlangt daher eine systematische Bestandsprüfung aller Gewerberaummiet- und Pachtverträge auf Indexklauseln, die Quantifizierung des wirtschaftlichen Risikos aus potenziellen Rückforderungen, die Prüfung einer Rückstellungsbildung sowie eine umfassende Dokumentation aller Entscheidungen (§ 75 BHO). Ein Verzicht auf durchsetzbare Ansprüche bedarf einer besonderen, dokumentierten Begründung, da aus den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit ein "intendiertes Ermessen" folgt, das im Regelfall nur durch die Geltendmachung von Ansprüchen fehlerfrei ausgeübt werden kann.

Als Mieterin oder Pächterin privater Flächen unterliegt die öffentliche Hand denselben haushaltsrechtlichen Bindungen in umgekehrter Richtung. Sie ist gehalten, eigene Rückforderungsansprüche gegen den Vermieter aktiv zu prüfen und die Entscheidung über deren Geltendmachung nachvollziehbar zu dokumentieren. Gerade bei langfristigen Verträgen mit erheblichem wirtschaftlichem Volumen ist ein Unterlassen dieser Prüfung kaum mit dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit zu vereinbaren.

Vergabe- und beihilferechtliche Schnittstellen sind zu beachten. Bei Verträgen mit Bau-, Betreiber- oder Errichtungsverpflichtungen kann eine Vertragsanpassung als wesentliche Vertragsänderung vergaberechtlich relevant werden. Die Berücksichtigung unwirksamer Indexklauseln bei der Vergabekalkulation kann zu Wettbewerbsverzerrungen führen und beihilferechtliche Fragen aufwerfen.

Fazit

Angesichts dieser Tragweite ist öffentlichen Stellen zu empfehlen, ihre Miet- und Pachtvertragsbestände nach der Grundsatzendscheidung des BGH nicht erst reaktiv, sondern eigeninitiativ und systematisch zu überprüfen – priorisiert nach Laufzeit, Entgeltvolumen und rückwärtsbezogenen Indexklauseln.